Стоит ли сейчас брать рыночную ипотеку: мнения экспертов

Спрос на рыночную ипотеку растёт: в третьем квартале 2025 года её выдано в три раза больше, чем в первом. Такие данные приводит Домклик. Мы спросили у экспертов, с чем связан рост интереса к ипотечному кредитованию и стоит ли сейчас оформлять рыночную ипотеку.

Как менялся спрос на рыночную ипотеку

Из-за высоких банковских ставок доступность рыночных ипотечных программ в первом полугодии 2025 года была низкой. Их доля в общем объёме выдач Сбера с февраля по июнь текущего года составляла 13–16%. Для сравнения: этот показатель за вторую половину 2024 года достигал 29%.

Смягчение кредитно-денежной политики позволило Сберу снижать средневзвешенную ставку по рыночной ипотеке. Это дало импульс к росту спроса на рыночные ипотечные программы:

• в июле ставка находилась на уровне 24,1%, выдача ипотеки составила 41,1 миллиарда рублей;
• в августе при средней ставке 22,2% банк выдал ипотечных кредитов на 52,6 миллиарда рублей;
• в сентябре ставка опустилась до 21,4%, что увеличило выдачу рыночной ипотеки до 59,5 миллиарда рублей.

Самый большой рост спроса наблюдается в Республике Саха, там объём выдач рыночной ипотеки вырос почти в 6 раз: со 180 миллионов рублей в первом квартале до 1,2 миллиарда к концу третьего.

На втором и третьем месте Тамбовская и Магаданская области. В этих регионах прирост выдачи составил 305 и 291% соответственно.

В Москве активно росла доля рыночной ипотеки в общем объёме выдач (вместе с льготными программами): с начала года она выросла на 10% и в третьем квартале приблизилась к 25%.

С чем эксперты связывают рост спроса на рыночную ипотеку

Все эксперты, опрошенные «Рамблером», сошлись во мнении, что повышению спроса на ипотечные программы способствовало снижение ставок. Однако они приводят и другие причины:

• Многие заёмщики готовы оформлять кредиты по высоким ставкам на непродолжительный срок, ожидая выгодное рефинансирование в течение ближайших 1,5–2 лет, считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Согласно базовому прогнозу ЦБ, ключевая ставка в 2027 году сократится до 7,5–8,5%.
• Спрос на ипотеку растёт в том числе из-за того, что существенно снизилась доходность вкладов и накопительных счетов, комментирует ситуацию директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. В результате часть граждан со сбережениями предпочла вложиться в недвижимость — это разумная консервативная альтернатива дешевеющим депозитам. Можно предположить, что значительная часть таких кредитов имеет большой первоначальный взнос и будет гаситься досрочно, по истечении сроков вкладов, открытых по высокой ставке.

Текущий рост показателей также связан с эффектом низкой базы, считает начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст», Олег Абелев. В начале года спрос был очень низким, и его небольшое оживление сейчас на бумаге кажется существенным.

О том, что до нормализации рынка ещё далеко, говорит и главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина Борис Копейкин. Согласно отчёту Домклик, доля коммерческой ипотеки от общего объёма выдач не превышает 30%. А, к примеру, в 2021 году свыше 75% ипотеки выдавалось на вторичном рынке на рыночных условиях.

«Рынок начинает тестировать спрос со стороны покупателей, которые выходят на сделки без господдержки. Однако структурная проблема остается. Доходы растут медленно, и покупатель по-прежнему работает «на грани» бюджета. Пока рынок не получит опору в реальном росте зарплат, спрос будет чувствителен к каждой десятичной доле ставки», – рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой Регионы» Вадим Бутин.

Как повышение прогноза по ставке на 2026 год повлияет на финансы россиян

Стоит ли брать ипотеку в текущих условиях

Многие эксперты, опрошенные «Рамблером», отметили, что в текущих условиях у граждан есть возможность приобрести недвижимость по привлекательным ценам.

В ближайшие два года ожидается ускоренный рост цен на новостройки, опережающий средние темпы инфляции по стране, говорит Гутнов. В связи с этим даже с учётом заградительных ставок на начальный период кредитования клиенты сумеют сэкономить, приобретя жильё по текущим сравнительно доступным ценам.

Ярослав ГутновОснователь компании SIS Development

Многие девелоперы до сих пор предлагают привлекательные скидочные акции на широкий пул квартир, продолжает Гутнов. Однако по мере сокращения ключевой ставки число предложений с дисконтом на рынке новостроек значительно уменьшится.

Похожая ситуация складывается и на вторичном рынке. Поскольку спрос на нём пока что маленький, некоторые продавцы готовы снижать цены на 10–15% для быстрой продажи, отмечает Абелев.

Кроме того, в текущих условиях есть потенциал дальнейшего снижения ставок. Поэтому ипотеку под высокий процент можно брать, если есть стабильный доход и уверенность, что в ближайшие два года её можно рефинансировать на более выгодных условиях, считает Абелев.

Но, конечно, при принятии решения об ипотечном кредите необходимо аккуратно оценивать свои финансовые возможности и перспективы. Доля просрочки по ипотеке растёт. Учитывая замедление экономики, рассчитывать на продолжение роста средних доходов теми же темпами, как в 2023–2024 годах, не стоит. И этот фактор необходимо учитывать при принятии решения.

Борис Копейкинглавный экономист Института экономики роста им. Столыпина

Главное

Спрос на рыночную ипотеку активизировался. По данным Домклик, объём её выдач в третьем квартале 2025 года вырос в три раза по сравнению с первым.

Эксперты связывают такую ситуацию со снижением ставок, расчётом заёмщиков на дальнейшее рефинансирование кредитов и снижением доходности по вкладам. Однако они считают, что о нормализации рынка пока говорить преждевременно.

В текущих условиях из-за низкого спроса продавцы предлагают привлекательные цены на недвижимость. Поэтому даже с учётом высоких ставок ипотека может принести выгоду с учётом дальнейшей возможности её рефинансирования, считают эксперты.

Однако при принятии решения об оформлении кредита нужно учитывать свои возможности и стабильность доходов.

Альтернатива ипотеке: как работает лизинг квартир

Видео по теме от RUTUBE

Источник: finance.rambler.ru